Kaution und Schlüsselübergabe beim Auszug des Mieters

Das Ausräumen der Wohnung ist nicht in jedem Fall hinreichender Nachweis, dass die Wohnung rechtlich zurückgegeben wurde. Die Übergabe der Schlüssel an den Vermieter oder eine befugte Person und deren Dokumentation sind wichtig. Bei der Kautionsrückzahlung werden Art der Sicherheit, Miet- und Nebenkostenrückstände, Schäden über gewöhnliche Abnutzung hinaus und Vertragsbestimmungen gemeinsam geprüft.

Dieser Beitrag befasst sich mit Übergabe und Sicherheitsleistung bei Wohnraum- und überdachten Geschäftsraummieten. Wann und aus welchem Grund der Mietvertrag endete, ist eine gesonderte Frage. Die Rückgabe der Immobilie beseitigt nicht automatisch alle Ansprüche, die aus einem vorzeitigen Auszug entstehen können. Es handelt sich um allgemeine Information, nicht um die Beurteilung einer einzelnen Akte.

Die im Alltag Kaution genannte Sicherheit ist die für Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis vereinbarte Garantie. Sie bedeutet nicht, dass die letzte Monatsmiete von selbst im Voraus gezahlt wäre oder der Vermieter bedingungsloses Einkommen erhielte. Die Rückzahlungsvoraussetzungen bestimmen sich nach Vertrag und Gesetz.

Nach TBK Art. 342 darf die in Wohnraum- und überdachten Geschäftsraummieten vereinbarte Sicherheit drei Monatsmieten nicht übersteigen. Wurde die Sicherheit in Geld oder Wertpapieren geleistet, enthält das Gesetz eine besondere Regelung zu ihrer Verwahrung bei einer Bank. Der Rückgabemechanismus für bar entgegengenommenes Geld und für eine gesetzeskonforme Banksicherheit kann unterschiedlich sein.

TBK Art. 342 sieht vor, dass eine Geldsicherheit auf ein Termineinlagenkonto so eingezahlt wird, dass sie ohne Zustimmung des Vermieters nicht abgehoben werden kann. Die Rückgabe durch die Bank ist an gesetzliche Voraussetzungen wie Einverständnis der Parteien, ein rechtskräftiges Vollstreckungsverfahren oder ein rechtskräftiges Urteil gebunden.

Dieselbe Vorschrift sieht auf Verlangen des Mieters einen Rückgabemechanismus vor, wenn der Vermieter der Bank nicht innerhalb von drei Monaten nach Vertragsende eine einschlägige Klage oder Vollstreckung schriftlich anzeigt. Diese Frist auf alle Bargeldkautionsstreitigkeiten als „der Vermieter darf drei Monate warten“ zu verallgemeinern ist unzutreffend. Die besonderen Bedingungen des Banksicherheitsregimes sind gesondert zu prüfen.

Beleg, Quittung oder Vertragsvermerk über die Zahlung sind aufzubewahren. Hat sich der Vermieter gewechselt, sind die Lage zwischen bisherigem und neuem Eigentümer sowie die Vorschriften zur Vertragsübernahme gesondert zu prüfen. Die Angabe „ich habe das Geld dem früheren Vermieter gegeben“ ist wichtig, bestimmt aber nicht allein die gesamte Haftung.

Im Rückzahlungsverlangen sind gezahlter Betrag, Zahlungsdatum, die Vertragsklausel zur Sicherheit und die Beendigung des Mietverhältnisses darzulegen. Ob die Kaution auf Grundlage der aktuellen Miete, des eingezahlten Betrags oder einer anderen Rechnung zurückzuzahlen ist, richtet sich nach Zahlungsart, Vertrag und konkretem Begehren. Für jede Akte darf keine einzige automatische Formel angegeben werden.

Das Räumen der Wohnung und die Rückgabe des Gebrauchs an den Vermieter können nicht dasselbe Ereignis sein. Verbleiben die Schlüssel beim Mieter oder ist die Übergabe streitig, kann das Datum der tatsächlichen Rückgabe streitig werden. Dieses Datum ist bei der Prüfung von Miet- und Nebenkostenforderungen bedeutsam.

Das Hinterlegen der Schlüssel beim Hausmeister, Nachbarn, Makler oder im Briefkasten ersetzt nicht in jedem Fall die Übergabe an eine befugte Person. Befugnis des Empfängers und Kenntnis des Vermieters sind zu prüfen. Am klarsten ist ein von den Parteien geprüftes Protokoll über Datum und Umfang der Übergabe.

Das Übergabeprotokoll soll den an dem Tag tatsächlich festgestellten Zustand verständlich festhalten. Kautionsrückzahlung, Schlüsselübergabe und Verzicht auf alle Forderungen sind nicht dieselbe Erklärung. Eine weite Verzichtsklausel in einem vorgefertigten Formular sollte nicht ungelesen unterzeichnet werden.

Steht im Protokoll „keine Schuld bleibt“, kommt es darauf an, ob dies wirklich anerkannt wird. Solange die Kaution nicht gezahlt ist, sollte nicht „Kaution erhalten“ geschrieben werden. Fehlt die Unterschrift einer Partei, kann das Dokument eine einseitige Feststellung bleiben; der Beweiswert wird danach beurteilt.

TBK Art. 334 bestimmt, dass der Mieter für Abnutzung und Verschlechterung aus vertragsgemäßem Gebrauch nicht haftet. Schäden jenseits des gewöhnlichen Gebrauchs können, wenn die Voraussetzungen vorliegen, Haftung begründen. Nicht jeder Anstrich- oder Instandhaltungsbedarf darf automatisch von der Kaution abgezogen werden.

Nutzungsdauer, Ausgangszustand, Alter des Materials und Schadensursache sind wichtig. Eine über Jahre gealterte Einrichtung und eine durch Bruch unbrauchbar gewordene Einrichtung erfordern nicht dieselbe Bewertung. Bei Schadensbehauptung sind Position, Ursache und Betrag zu erläutern und durch Unterlagen, Fotos und erforderlichenfalls Sachverständigenprüfung zu stützen.

TBK Art. 335 enthält Vorschriften zur Besichtigung der Mietsache bei Rückgabe und zur Anzeige von Mängeln und Fehlern, für die der Mieter haftet. Für bei gewöhnlicher Prüfung nicht erkennbare Mängel besteht eine weitere Regelung. Deshalb sind Anzeigezeitpunkt und Erkennbarkeit des Schadens bedeutsam.

Eine lange nach der Übergabe gesendete allgemeine Nachricht „die Wohnung wurde schlecht hinterlassen“ und ein bei der Übergabe im Einzelnen festgehaltener Schaden schaffen nicht dieselbe Beweislage. Die Parteien sollten konkrete Aufzeichnungen bewahren, die im Streit zeigen, welche Positionen wirklich streitig sind.

Der Mieter sollte das Nichtzahlen der letzten Monatsmiete nicht allein wegen einer Kaution als sicheren Weg ansehen. Zweck der Sicherheit und Rückzahlungsvoraussetzungen sind nicht dasselbe wie die Fälligkeit der Miete. Eine ausdrückliche Vereinbarung der Parteien oder die Voraussetzungen der Aufrechnung sind gesonderte, konkret zu prüfende Fragen.

Nichtzahlung kann eine Mietschulden- und Vollstreckungsdiskussion auslösen. Wird beim Auszug eine Verrechnung erwogen, ist klar zu schreiben, welche Schuld mit welchem Betrag geschlossen wird. Aufgrund eines mündlichen Gesprächs darf nicht angenommen werden, Miete sei gezahlt und Kaution zurückgezahlt.

Gibt der Mieter vor Ablauf der Vertrags- oder Kündigungsfrist zurück, ist der Umfang der fortdauernden Haftung nach TBK Art. 325 gesondert zu prüfen. Die Entgegennahme der Schlüssel bedeutet nicht in jedem Fall, dass der Vermieter auf alle Ansprüche aus vorzeitigem Auszug verzichtet hat.

Aspekte wie die angemessene Zeit zur Neuvermietung, ein geeigneter Nachmietervorschlag und vom Vermieter erzielte oder vorsätzlich nicht erzielte Vorteile können im konkreten Fall bedeutsam sein. Das Thema sollte nicht so dargestellt werden, als sei ein Abzug von der Kaution automatisch oder unbegrenzt.

Bei Annahmeverweigerung sollte die Wohnung nicht offen gelassen und der Schlüssel nicht wahllos abgelegt werden; stattdessen sind ordnungsgemäße Anzeige und erforderlichenfalls Hinterlegung (tevdi) zu prüfen. Welcher Antrag geeignet ist und wann die Übergabe als erfolgt gilt, bestimmt sich nach der Akte.

Mahnung, Bestimmung einer Hinterlegungsstelle und das Belassen der Schlüssel dort sind unterschiedliche Vorgänge. Allein eine Nachricht „ich werde den Schlüssel hinterlegen“ zeigt nicht, dass die rechtliche Übergabe sicher erfolgt ist. Antrags- und Anzeigeunterlagen sind aufzubewahren.

Zunächst sind Rückzahlungsverlangen und Abzugsgründe der Gegenseite schriftlich zu klären. Anschließend werden Mietvertrag, Zahlungsbeleg, Übergabeprotokoll, Fotos und einschlägige Korrespondenz zusammengeführt. Unstreitige Zahlungen und streitige Positionen können getrennt dargestellt werden.

In mietrechtlichen Klagen sind die Mediation als Prozessvoraussetzung nach Art. 18/B des Gesetzes Nr. 6325 und die gesetzlichen Ausnahmen zu prüfen. Vollstreckung, Klage und Mediation sind nicht derselbe Antrag; der Weg richtet sich nach der Art des Begehrens. Dieser Beitrag sagt weder das sichere Ergebnis noch die Dauer eines bestimmten Verfahrens voraus.

Wesentliche Grundlagen sind TBK Art. 325, 334, 335 und 342 sowie Art. 18/B des Gesetzes Nr. 6325. Banksicherheit, Barzahlung und vorzeitige Rückgabe sind getrennt zu beurteilen.