Restituzione del deposito e consegna delle chiavi all’uscita del conduttore

Lo sgombero degli effetti non è in ogni caso prova sufficiente che l’immobile sia stato giuridicamente restituito. Contano la consegna delle chiavi al locatore o a una persona autorizzata e la relativa documentazione. Per la restituzione del deposito si valutano insieme il modo di conservazione della garanzia, i debiti di canone e oneri, le asserzioni di danni oltre l’usura ordinaria e le clausole del contratto.

Questa guida riguarda la consegna e l’importo di garanzia nei contratti di locazione di abitazione e di locali commerciali coperti. Quando e per quale motivo il contratto è cessato è una questione distinta. Restituire l’immobile può non estinguere automaticamente tutte le pretese nate da un’uscita anticipata. Si tratta di informazione generale, non della valutazione di un fascicolo individuale.

La garanzia detta deposito nel linguaggio comune è la cauzione convenuta per gli obblighi del rapporto locatizio. Non significa che l’ultimo mese di canone sia stato pagato in anticipo da sé, né che il locatore ottenga un reddito incondizionato. Le condizioni di restituzione si determinano nel quadro del contratto e della legge.

Ai sensi dell’art. 342 TBK, la garanzia convenuta nelle locazioni di abitazione e di locali commerciali coperti non può superare tre mesi di canone. Se la garanzia è stata prestata in denaro o in titoli, la legge prevede un regime particolare di conservazione in banca. Il meccanismo di restituzione di una somma ricevuta a mano e di una garanzia bancaria conforme alla legge può non coincidere.

L’art. 342 TBK prevede che la garanzia in denaro sia versata su un conto di risparmio a termine in modo da non poter essere prelevata senza il consenso del locatore. La restituzione da parte della banca è legata a condizioni di legge quali il consenso delle parti, un procedimento esecutivo definitivo o una sentenza definitiva.

Lo stesso articolo prevede un meccanismo di restituzione su richiesta del conduttore se il locatore, entro tre mesi dalla cessazione del contratto, non comunica per iscritto alla banca un’azione o un procedimento pertinenti. Generalizzare questo termine a tutte le controversie su depositi in contanti come «il locatore può attendere tre mesi» non è corretto. Le condizioni particolari del regime di garanzia bancaria vanno verificate separatamente.

La distinta, la ricevuta o l’annotazione contrattuale del pagamento vanno conservate. Se il locatore è cambiato, la situazione tra il precedente e il nuovo proprietario e le disposizioni sulla cessione del contratto si valutano separatamente. L’indicazione «ho versato il denaro al precedente locatore» è importante ma non determina da sola tutta la responsabilità.

Nella richiesta di restituzione vanno indicati l’importo versato, la data di pagamento, la clausola contrattuale sulla garanzia e il modo in cui il rapporto è cessato. Se il deposito si restituisce sul canone attuale, sull’importo versato o con altro calcolo, ciò si esamina secondo la forma di pagamento, il contratto e la domanda concreta. Non va indicata una formula automatica unica per ogni fascicolo.

Svuotare l’immobile e restituire l’uso al locatore possono non essere lo stesso evento. Se le chiavi restano al conduttore o la consegna è controversa, la data di restituzione effettiva può essere in contestazione. Tale data rileva nella valutazione di canoni e oneri.

Lasciare le chiavi al portiere, a un vicino, all’agenzia o nella cassetta delle lettere non sostituisce in ogni caso la consegna a una persona autorizzata. Il potere di chi riceve e la conoscenza del locatore vanno valutati. Il metodo più chiaro è un verbale, controllato dalle parti, che indichi data ed estensione della consegna.

Il verbale di consegna deve registrare in modo comprensibile lo stato effettivamente accertato in quel giorno. Restituzione del deposito, consegna delle chiavi e rinuncia a tutti i crediti non sono la stessa dichiarazione. Una ampia formula di quietanza in un modulo prestampato non va firmata senza lettura.

Se il verbale indica «non resta alcun debito», importa se ciò è realmente accettato. Finché il deposito non è stato pagato, non va scritto «ho ricevuto il deposito». Se una parte non ha firmato, il documento può restare un accertamento unilaterale; il valore probatorio si valuta di conseguenza.

L’art. 334 TBK prevede che il conduttore non risponda del logorio e del deterioramento derivanti da un uso conforme al contratto. I danni oltre l’uso ordinario possono, se ne ricorrono i presupposti, fondare responsabilità. Il costo di ogni necessità di tinteggiatura o manutenzione non può essere automaticamente detratto dal deposito.

Durata d’uso, stato iniziale, età del materiale e causa del danno sono rilevanti. Un’attrezzatura invecchiata con gli anni e un’attrezzatura resa inutilizzabile da una rottura non richiedono la stessa valutazione. In caso di asserzione di danno, voce, causa e importo vanno spiegati e supportati da documenti, fotografie e, se occorre, esame peritale.

L’art. 335 TBK contiene disposizioni sull’esame dell’immobile alla restituzione e sulla denuncia dei difetti e delle mancanze di cui il conduttore è responsabile. Esiste un’ulteriore disciplina per i difetti non accertabili con un esame ordinario. Contano quindi il momento della denuncia e quello in cui il danno era percepibile.

Un messaggio generico inviato molto dopo la consegna secondo cui «la casa è stata lasciata in cattivo stato» e un danno registrato in dettaglio al momento della consegna non creano la stessa situazione probatoria. Le parti devono conservare registrazioni concrete che, in caso di controversia, mostrino quali voci sono realmente in discussione.

Il conduttore non deve considerare sicuro il mancato pagamento dell’ultimo mese di canone solo perché esiste un deposito. Lo scopo della garanzia e le condizioni di restituzione non coincidono con la scadenza del canone. Un accordo espresso delle parti o i presupposti della compensazione sono questioni distinte, da valutare in concreto.

Il mancato pagamento può far sorgere una discussione sul debito di canone e un’esecuzione. Se in uscita si pensa a una compensazione, va scritto chiaramente quale debito è chiuso con quale importo. Non si deve presumere, sulla base di un colloquio orale, che il canone sia stato pagato e il deposito restituito.

Se il conduttore restituisce prima della scadenza del contratto o del periodo di recesso, l’estensione della responsabilità che continua ai sensi dell’art. 325 TBK si valuta separatamente. La presa in consegna delle chiavi non significa in ogni caso che il locatore abbia rinunciato a tutte le pretese nate da un’uscita anticipata.

Elementi quali il tempo ragionevole per una nuova locazione, una proposta di conduttore idoneo e i vantaggi ottenuti dal locatore o ai quali ha deliberatamente rinunciato possono rilevare nel caso concreto. L’argomento non va descritto come se una trattenuta sul deposito fosse automatica o illimitata.

In caso di rifiuto di ritiro, non si deve lasciare l’immobile aperto né depositare le chiavi a caso; vanno valutate una comunicazione regolare e, se occorre, il deposito (tevdi). Quale istanza sia appropriata e quando la consegna si ritenga avvenuta si determinano secondo il fascicolo.

L’invio di una diffida, la designazione di un luogo di deposito e il lasciare le chiavi in tale luogo sono atti distinti. Il solo messaggio «lascerò le chiavi» non dimostra che la consegna giuridica sia certamente avvenuta. I documenti di istanza e di comunicazione vanno conservati.

Va innanzitutto chiarita per iscritto la richiesta di restituzione e i motivi di trattenuta della controparte. Poi si raccolgono il contratto, il documento di pagamento, il verbale di consegna, le fotografie e la corrispondenza pertinente. I pagamenti non contestati e le voci controverse possono essere indicati separatamente.

Nelle azioni nascenti da un contratto di locazione si valutano la mediazione come condizione di procedibilità di cui all’art. 18/B della legge n. 6325 e le eccezioni di legge. Esecuzione, causa e mediazione non sono la stessa domanda; la via da seguire si determina secondo la natura della pretesa. Questa guida non prevede l’esito certo né la durata di una causa particolare.

I fondamenti principali sono gli art. 325, 334, 335 e 342 TBK e l’art. 18/B della legge n. 6325. Garanzia in banca, pagamento in contanti e restituzione anticipata vanno valutati separatamente.