Boşanmada Kredili Ev Nasıl Değerlendirilir? Tapu, Konut Borcu ve Mal Paylaşımı

Boşanmada kredili evin durumu yalnızca tapunun kimin adına olduğuna bakılarak belirlenmez. Evin edinilme tarihi, geçerli mal rejimi, peşinatın kaynağı, taksitlerin hangi dönemde ve hangi kaynakla ödendiği, kalan kredi borcu ve tarafların talepleri birlikte incelenir. Bankaya karşı borçluluk ile eşler arasındaki mal paylaşımı hesabı ayrı hukuki ilişkilerdir.

Bu rehber Türkiye’deki mal rejimi ve konut kredisi ilişkisine genel bir çerçeve sunar. “Evin yarısı otomatik olarak diğer eşe geçer” veya “tapuda adı olmayan hiçbir hak isteyemez” şeklinde tek cümlelik sonuçlar, dosyanın belirleyici ayrıntılarını atlar.

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme niteliğindedir; somut dosyaya özel tavsiye yerine geçmez.

Tapu kaydı taşınmazın mülkiyet durumunu gösterir. Mal rejiminin tasfiyesinde gündeme gelebilen katılma alacağı ise koşulları varsa bir eşin diğerine karşı parasal talebidir. Değer artış payı veya başka bir talep de ödeme kaynaklarına göre ayrıca değerlendirilebilir.

Bu nedenle tapuda yalnızca bir eşin adının bulunması, diğer eşin bütün taleplerini dışlamaz. Buna karşılık evlilik sırasında alınan bir evin varlığı da tapunun mahkemece her durumda ikiye bölüneceği anlamına gelmez. İstenen hukuki sonuç, dava dilekçesinde doğru talep ve dayanakla ortaya konulmalıdır.

Edinilme tarihi, hangi mal rejimi döneminin inceleneceğini belirler. Türkiye’de edinilmiş mallara katılma rejimi yasal mal rejimidir; ancak eşlerin geçerli bir mal rejimi sözleşmesi bulunabilir. Ayrıca 1 Ocak 2002 öncesi ve sonrası dönemlerin ayrılması gereken dosyalar vardır.

Evlilikten önce alınan ev, evlilik sırasında alınan ev ve bağış ya da mirasla edinilen ev aynı başlangıç noktasına sahip değildir. Evlilikten önce edinilen konutun kredi taksitlerinin evlilik boyunca ödenmiş olması ise ayrıca hesap ve talep incelemesi gerektirebilir. Yalnızca tapu tarihini söylemek bu ayrıntıyı açıklamaz.

İlk adım, evlilik, taşınmaz edinimi, kredi başlangıcı ve boşanma davası tarihlerini aynı çizelgede göstermektir. Sonradan yapılan yeniden finansman veya ek kredi işlemleri de bu kronolojiye dahil edilmelidir.

Peşinatın ücret birikiminden, evlilik öncesi tasarruftan, mirastan, aile bağışından veya başka bir malın satışından karşılanması farklı değerlendirmelere yol açabilir. Kaynağın yalnızca sözlü olarak belirtilmesi yerine mümkün olduğunca belgeyle izlenebilir olması önemlidir.

Örneğin aileden gelen para için “bize yardım edildi” ifadesi, paranın kime ve hangi amaçla verildiğini açıklamayabilir. Bağış mı, borç mu olduğu ve hangi eşe yöneldiği uyuşmazlık konusu olabilir. Havale açıklaması, tarih, bağlantılı satış belgesi ve diğer deliller birlikte incelenir.

TMK m.219 ve 220 edinilmiş mal ve kişisel mal ayrımının temelini oluşturur. TMK m.222’deki ispat hükümleri de önemlidir. Her banka transferi tek başına yeterli ispat sayılmayacağı gibi, bütün aile yardımlarına aynı hukuki nitelik verilemez.

Taksitlerin evlilikten önce, mal rejimi devam ederken veya mal rejiminin sona ermesinden sonra ödenmesi ayrılmalıdır. Boşanmaya karar verilmesi durumunda mal rejiminin dava tarihinden geçerli olmak üzere sona ermesine ilişkin TMK m.225 hükmü, zaman ayrımında önem taşır.

Bu kural, dava açılır açılmaz banka borcunun bittiği anlamına gelmez. Banka sözleşmesindeki ödeme yükümlülüğü devam eder. Eşler arasındaki tasfiye hesabında hangi ödeme grubunun nasıl dikkate alınacağı ise ayrı hukuki ve mali değerlendirme gerektirir.

Aylık taksit toplamı, anapara ödemesiyle birebir aynı değildir. Faiz, sigorta, masraf ve yapılandırma kalemleri bulunabilir. Bu nedenle sadece kaç taksit ödendiği üzerinden oran kurmak yerine kredi amortisman tablosu ve gerçek ödeme dökümü incelenmelidir.

Taşınmazın değeri ile ona ilişkin borçların birlikte değerlendirilmesi gerekir. Ancak “güncel piyasa değerinden bugünkü kredi borcunu çıkar, ikiye böl” işlemi her dosya için doğru sonuç vermez. Değerleme zamanı, kişisel mal katkısı, farklı dönem ödemeleri ve talebin türü sonucu değiştirebilir.

TMK m.230–232 ve 235–236 çerçevesindeki denkleştirme, artık değer ve değerleme ilkeleri somut olaya uygulanır. Gerekli olduğunda bilirkişi incelemesinde kullanılacak belgeler önceden tamamlanır. İnternetteki tek formüllü hesap araçları bu ayrımları çoğunlukla göstermez.

Bir konutun peşinatının bir kısmının evlilik öncesi birikimden, kalanının evlilik içindeki ücret gelirinden karşılandığını; kredi taksitlerinin de boşanma davasından sonra bir süre tek eş tarafından ödendiğini düşünelim. Bu dosyada en az üç ayrı kaynak ve dönem vardır.

İlk olarak peşinatın kaynağı belgelenir. İkinci olarak mal rejimi devam ederken yapılan ödemeler ayrılır. Üçüncü olarak dava sonrasındaki ödemeler ve kalan borç belirlenir. Daha sonra uygun hukuki talep ve değerleme yöntemi değerlendirilir. Bu örnek gerçek bir dava sonucu veya belirli bir paylaşım oranı vaat etmez; incelemenin neden aşamalı yapılması gerektiğini gösterir.

Eşlerin protokolde krediyi bir eşin ödeyeceğini kararlaştırması, bankaya karşı borçlu olan kişiyi kendiliğinden borçtan çıkarmaz. Banka sözleşmesi, borcun üstlenilmesi koşulları, varsa kefalet ve ipotek ayrı değerlendirilir. Bankanın kabulünü gerektiren bir işlem, eşler arasındaki anlaşmayla tek başına tamamlanmış sayılmaz.

Örneğin ev bir eşte kalırken kredi diğer eşin üzerinde devam ediyorsa, bankaya karşı risk ile eşler arasındaki ödeme yükümlülüğü farklı kişilerde toplanabilir. Protokolde bu durumun sonuçları açıkça değerlendirilmelidir. Tapu devri, borç devri ve ipoteğin kaldırılması aynı işlem değildir.

Aile konutu şerhi, TMK m.194 çerçevesinde aile konutuna ilişkin tasarrufların değerlendirilmesinde önem taşıyabilir. Ancak şerh, diğer eşe otomatik mülkiyet payı vermez ve mevcut bütün banka haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

İpotek tarihi, eş rızası, taşınmazın aile konutu niteliği ve üçüncü kişinin durumu gibi hususlar ayrı inceleme gerektirir. Şerhin bulunması veya bulunmaması tek başına bütün uyuşmazlığı çözmez. Aile konutunun kullanımı hakkında dava süresince tedbir istenmesi de mal paylaşımı alacağından farklıdır.

Devir hazırlığı veya mal kaçırma endişesi varsa taşınmazın mevcut tapu kaydı ve hukuki talep değerlendirilmelidir. İhtiyati tedbir gibi koruma yollarının koşulları, talebin niteliğine ve somut tehlikenin gösterilmesine bağlıdır. Her boşanma davası bütün malvarlığına otomatik satış yasağı getirmez.

TMK m.229 kapsamındaki eklenecek değerler gibi tasfiye hükümleri de somut olayda gündeme gelebilir. Ancak bunların varlığı, zamanında koruma talebinin gereksiz olduğu anlamına gelmez. Devir tarihi, bedel ve ödeme akışı mümkün olduğunca hukuka uygun belgelerle ortaya konulmalıdır.

Belgelerin kredi başlangıcından itibaren sıralanması, farklı dönemlerin birbirine karışmasını önler. Bankadan alınan ödeme planının son yapılandırmayı yansıtıp yansıtmadığı özellikle kontrol edilmelidir.

Kredi borcunu mal paylaşımı hesabıyla aynı konu saymak, net maaşı tek ölçüt almak ve bütün taksitleri eşit katkı gibi toplamak hatalı sonuca götürebilir. Özellikle faiz ve anapara ayrımı ile kişisel mal iddiası gözden kaçırılmamalıdır.

Bir başka hata, mal paylaşımı talebinin boşanma davasında kendiliğinden inceleneceğini düşünmektir. Talep türü, görev, harç ve zamanaşımı ayrı değerlendirilir. Dosyaya özel hesap yapılmadan bir paylaşım yüzdesi üzerinde anlaşılması, sonradan anlaşmazlık yaratabilir.

Temel dayanaklar TMK m.194, 202, 219–225, 227, 229–232 ve 235–236 hükümleridir. Bu metin bir bilirkişi hesabı veya kişiye özel alacak tespiti değildir. Uygulanacak mal rejimi ve talep türü, belgeler üzerinden belirlenmelidir.